Сдача НКО арендованного имущества в субаренду 

К нашим экспертам обратилась одна из автономных некоммерческих организаций г. Москвы, занимающаяся научно-образовательной деятельностью, с вопросом: «Может ли организация сдать часть арендованного ею здания в субаренду коммерческой структуре?». Это вопрос скорей относиться к юридической компетенции, однако его нередко адресуют к бухгалтерам. 

Со сдачей имущества в аренду, в том числе зданий и сооружений, находящихся в собственности НКО, всё предельно понятно. НКО имеет право сдать в аренду любому субъекту, в том числе и коммерческому, имущество, находящееся у него на правах собственности для извлечения дохода. Данный доход должен быть направлен на достижения целей и задач, ради которых создана организация. При этом арендная деятельность должна быть прописана в учредительных документах организации.

С вопросом субаренды всё намного сложней, и ситуация видится более неоднозначной. В российских нормативных правовых актах нет однозначного ответа на данный вопрос, и правовые отношения субаренды регулируются и квалифицируются ситуативно и неоднозначно. Можно констатировать, что единообразной практики по вопросу сдачи в субаренду недвижимого имущества НКО на сегодня просто нет. Тот или иной случай рассматривается индивидуально. 

Юристы из российского Минфина поясняют, что государственные и частные некоммерческие структуры вправе осуществлять только те виды деятельности, приносящие доход, которые непосредственно связаны со сферами их деятельности. То есть научно-образовательные НКО могут осуществлять любую научно-образовательную деятельность, приносящую доход для достижения своих целей. Однако деятельность по субаренде не является таковой. Кроме того, извлечённый от субаренды доход может трактоваться как извлечение прибыли НКО, что противоречит Закону. 

Позицию Минфина, которую ведомство также высказало в своём письме от 1 апреля 2010 г. № 08-02-07/08 по отношению к учреждениям: «…деятельность учреждения, направленная на получение доходов от сдачи в субаренду арендуемых им помещений, не соответствует целям создания учреждения…», юристы начали почему-то-то трактовать в отношении всех без исключения НКО.  Хотя речь шла исключительно об учреждениях, в том числе о государственных.

Данную позицию подтверждает и юрист «группы Партнёр НКО» Алина Зудова: «…Некоммерческая организация имеет право сдавать в аренду имущество, принадлежащее её на праве собственности. Это будет считаться деятельность организации, приносящей доход. Однако арендованное имущество НКО сдавать в субаренду не может, поскольку это будет уже считаться посреднической деятельностью, которую НКО осуществлять не вправе…».

Посредническая деятельность, это, по сути, заключение агентского договора НКО с какой-либо другой организацией на оказание услуг, при которых НКО как некий посредник действует в интересах этой организации как доверителя, содействуя заключению различных сделок или выполняя определённые обязательства от имени доверителя. В нашем случае таким доверителем выступает арендодатель, у которого НКО арендует недвижимость, а затем сдаёт полностью или его часть в субаренду.

Алина Зудова также рекомендуют некоммерческим организациям, у которых такой инструмент, как субаренда, в их деятельности играет важную роль и является одним из базовых источников дохода, учредить для этих целей ООО. Такие действия не противоречат закону. Основание – ст. 24 ФЗ «О некоммерческих организациях. 

Вместе с тем, как не парадоксально, бухгалтеры «Партнёр НКО» не совсем согласны с позицией юристов «Партнёр НКО». Тут можно сослаться на ст. 50 Гражданского кодекса РФ, где «чёрным по белому» прописано незыблемое право некоммерческих организаций осуществлять соответствующую её задачам предпринимательскую деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы. Субаренду можно рассматривать как «предпринимательскую деятельность» НКО, направленную на достижение целей. В связи с чем Закон не запрещает нам передавать в субаренду недвижимость. 

Однако, тут есть свои нюансы: 

1. Необходимо, чтобы такой вид деятельности был чётко прописан в Уставе НКО: «…Источником формирования имущества организации являются доходы от деятельности, приносящей доход, а именно: аренда, субаренда и т.д...». Так, согласно решению Арбитража г. Москвы от 14 сентября 2006 года по делу № А40-42459/06-149-256: «…В случае, если учредительными документами НКО не предусмотрена деятельность по аренде или субаренде, такая деятельность не может быть признана деятельностью, осуществляемой для целей, ради которых создана НКО…». Однако тут есть свой «подводный камень»: не все управления Минюста в регионах регистрируют Уставы НКО, предусматривающие сдачу в аренду и субаренду имущества. Например, Управления Минюста по Приволжскому и Уральскому федеральным округах уже неоднократно отказывали в регистрации НКО при указании ими кодов ОКВЭД, связанных с операциями с недвижимым имуществом и арендой, в частности, кода 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». 
2. В договоре аренды НКО с арендодателем должна быть чётко прописана возможность сдачи недвижимого имущества в субаренду. Если, например, научно-образовательная АНО арендует здание у ООО и планирует сдавать часть этого здания в субаренду, необходимо, чтобы в договоре с ООО (с арендодателем) была чётко прописана возможность такой субаренды. То есть сдавать имущество в субаренду НКО может только с согласия арендодателя. Причём договор субаренды регулируется теми же нормами и правилами, что и обычный договор аренды. 
3. Самое важное: если НКО сдаёт в субаренду арендованное имущество, она должна учитывать те цели и задачи, для которых оно будет использовано субарендатором. То есть, если НКО занимается научно-образовательной деятельностью, при соблюдении выше приведённых условий с Уставом и Договором субаренда не будет нарушением аренды. Условие – НКО должна сдавать в субаренду часть здания некой организации со схожими целями и задачами: частной образовательной школе, научно-производственному предприятию и др. А вот сдача помещения в субаренду под кардинально иные цели, например, под офис, магазин, склад или ночной клуб частному – не рекомендуется. 

Выводы 

Сдача в субаренду арендуемого НКО имущества допускается в качестве приносящей доход деятельности при желательном соблюдении ряда условий: 

• сдача в аренду и субаренду должны быть чётко прописаны в учредительных документах НКО и должны служить достижению целей и задач, ради которых она создана; 
• субаренда должна также быть прописана в договоре аренды с арендодателем, у которого НКО арендует имущество;
• цели и задачи НКО и её субарендатора должны быть примерно схожими и как-то согласоваться. 

При этом на НКО в таком случае распространяются все правовые нормы, применимые к коммерческим лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Основание – п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 6 ГК РФ.

Также напомним, что в соответствии с письмом Минфина от 03 ноября 2020 года № 03-12-13/95661, в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ, если доходы от сдачи имущества в субаренду  не определяются НКО в порядке, установленном ст. 249 НК РФ,  то такие доходы являются внереализационными. В связи с чем доходы НКО от сдачи имущества, в том числе зданий и помещений в субаренду учитываются при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН в составе внереализационных доходов в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.

«Партнёр НКО» продолжит доводить до вас информацию с совещаний нашего бухгалтерского департамента. Следите за обновлениями на нашем сайте и в других информационных источниках.

Также переходите в наш новый канал «Бухгалтерия НКО», где каждую вторую среду месяца мы проводим бесплатный открытый вебинар по важным бухгалтерским темам. В канале будет много полезной информации по бухучету НКО – оставайтесь с нами! 

Руслан Ахматов

Подпишитесь на наш Телеграм-канал Самое срочное и полезное для Вашей НКО