Ассоциация как альтернатива товариществу собственников недвижимости, дачному некоммерческому партнерству и садовому некоммерческому товариществу
Для того, чтобы разобраться, как ассоциация может служить альтернативой товариществу собственников недвижимости (далее – ТСН), дачному некоммерческому партнерству (далее – ДНП) и садоводческому некоммерческому товариществу (далее – СНТ), давайте разберемся в этих организационно-правовых формах. Прежде всего отметим, что поскольку законодательством установлено одинаковое правовое положение и режим образования ассоциаций и союзов, и данные понятия обычно используются как тождественные, в данной статье под ассоциацией будет пониматься, в том числе, союз.
- Дачное некоммерческое партнерство: цели создания и особенности
- Садоводческое некоммерческое товарищество: его особенности как вида ТСН
- Товарищество собственников недвижимости
- Ассоциация: альтернатива ТСН, ДНП и СНТ или нет?
- Отличия Ассоциации и ТСЖ, ДНП, СНТ
Дачное некоммерческое партнерство
Согласно Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ) ДНП – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения дачного хозяйства.
Однако с 1 января 2019 года указанный выше закон утратил силу в связи с принятием Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ), который упразднил такую организационно-правовую форму некоммерческих организаций, как ДНП, но это не означает, что ДНП прекратили или должны прекратить свою деятельность. В переходных положениях Закона № 217-ФЗ установлено, что реорганизация некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения дачного хозяйства до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ, не требуется, за исключением случаев, установленных статьей 54 Закона № 217-ФЗ, а исключений для ДНП указанной статьей не предусмотрено. Единственное условие для ДНП, которое закреплено в статье 54 Закона № 217-ФЗ – это необходимость привести в соответствие с указанным законом уставы, а также наименования ДНП, но сделать это придется при первом изменении уставов ДНП, а до приведения их в соответствие с Законом № 217-ФЗ уставы ДНП действуют в части, не противоречащей указанному закону.
Итак, ДНП:
- корпоративная (основанная на членстве) некоммерческая организация;
- учредители – граждане;
- создается на добровольных началах;
- цель создания – содействие членам ДНП в решении общих социально-хозяйственных задач ведения дачного хозяйства.
Что еще можно сказать о ДНП, анализируя Закон № 66-ФЗ?
- членами ДНП могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет;
- члены ДНП не отвечают по его обязательствам, а ДНП не отвечает по обязательствам своих членов (подробнее - Ответственность НКО)
- ДНП имеет наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму и характер его деятельности;
- ДНП как некоммерческая организация вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано;
- ДНП считается созданным с момента его государственной регистрации, имеет в собственности обособленное имущество, печать с полным наименованием ДНП на русском языке;
- ДНП вправе в установленном порядке открывать счета в банках на территории Российской Федерации, иметь штампы и бланки со своим наименованием;
- органами управления ДНП являются: общее собрание его членов (высший орган управления), правление (коллегиальный исполнительный орган) и председатель правления;
- контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ДНП осуществляет ревизионная комиссия (ревизор).
Безусловно, приведенный выше перечень не является исчерпывающим, но указанные положения имеют сходство со всеми организационно-правовыми формами, рассматриваемыми в рамках настоящей статьи.
Садоводческое некоммерческое товарищество
Деятельность СНТ до относительно недавнего времени регулировалась Законом № 66-ФЗ, но на его смену пришел Закон № 217-ФЗ, согласно которому собственники садовых земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать СНТ. Согласно позиции Минэкономразвития России, реорганизация существующих до принятия Закона № 217-ФЗ СНТ не требуется, однако они также, как и ДНП, должны при первом изменении своих уставов привести их и свое наименование в соответствие с требованиями Закона № 217-ФЗ.
Итак, СНТ:
- корпоративная (основанная на членстве) некоммерческая организация;
- учредители – граждане;
- создается на добровольных началах;
- цель создания – совместное владение, пользование и в установленных федеральным законом пределах распоряжение гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, а также создание благоприятных условий для ведения гражданами садоводства, содействие гражданам в освоении земельных участков в границах территории садоводства, содействие членам СНТ во взаимодействии между собой и с третьими лицами, в том числе с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также защита их прав и законных интересов.
Что еще можно сказать о СНТ, анализируя Закон № 217-ФЗ?
- органами СНТ являются: общее собрание членов СНТ (высший орган), правление (постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган) и председатель (единоличный исполнительный орган);
- контроль за финансово-хозяйственной деятельностью СНТ осуществляет ревизионная комиссия (ревизор).
Заметим, что в соответствии с Законом № 217-ФЗ СНТ является видом ТСН. Кроме того, Федеральным законом «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 99-ФЗ) определено, что со дня вступления в силу указанного федерального закона к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 99-ФЗ), а именно: к садоводческим некоммерческим товариществам – о товариществах собственников недвижимости.
Товарищество собственников недвижимости
Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что некоммерческие организации могут создаваться, в том числе, в такой организационно-правовой форме, как ТСН, которыми признаются добровольные объединения собственников недвижимого имущества, созданные ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Недвижимое имущество – это помещения в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилые дома, садовые дома, садовые или огородные земельные участки и т.п.
Итак, ТСН:
- корпоративная (основанная на членстве) некоммерческая организация;
- учредители – граждане;
- создается на добровольных началах;
- не отвечает по обязательствам своих членов, члены ТСН не отвечают по его обязательствам;
- органами ТСН являются: общее собрание членов ТСН (высший орган), правление (постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган), председатель (единоличный исполнительный орган).
При анализе правового режима имущества ТСН необходимо учесть, что ТСН вправе иметь в собственности имущество, за исключением общего имущества (которым ТСН только управляет и обслуживает). Доли в праве общей собственности на общее имущество принадлежат собственникам объектов недвижимости.
Как уже отмечалось выше, правовое положение отдельных видов ТСН устанавливается как в Гражданском кодексе Российской Федерации, так и иных законах.
Ассоциации
Ассоциация – это объединение, созданное для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают виды объединений лиц, создаваемые в организационно-правовой форме ассоциации. В частности, это:
- объединения лиц, имеющие целями координацию их предпринимательской деятельности, представление и защиту общих имущественных интересов;
- профессиональные объединения граждан, не имеющие целью защиту трудовых прав и интересов своих членов;
- профессиональные объединения граждан, не связанные с их участием в трудовых отношениях (объединения оценщиков, лиц творческих профессий и другие);
- саморегулируемые организации и их объединения.
Итак, ассоциация:
- корпоративная (основанная на членстве) некоммерческая организация;
- учредители – юридические лица и (или) граждане;
- основывается на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве;
- является собственником своего имущества;
- не отвечает по обязательствам своих членов (если иное не предусмотрено законом), члены ассоциации не отвечают по ее обязательствам, за исключением случаев, если законом или уставом ассоциации предусмотрена субсидиарная ответственность ее членов;
- органами ассоциации являются: общее собрание членов ассоциации (высший орган), председатель, президент и т.п. (единоличный исполнительный орган), могут образовываться совет, правление, президиум и т.п. (постоянно действующие коллегиальные исполнительные органы).
Кроме того, пунктом 2 статьи 65.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации или другим законом, к исключительной компетенции высшего органа корпорации относятся, в том числе избрание ревизионной комиссии (ревизора), что указывает на необходимость наличия в ассоциации контрольно-ревизионного органа.
Как видим, несмотря на сходство проанализированных организационно-правовых форм, у всех них есть одно самое главное различие – это цель создания.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал «управленческое» существо ТСН, поскольку данные корпорации создаются для совместного управления общим имуществом, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления либо на совместное использование имущества. Ассоциация же, как было рассмотрено выше, имеет совершенно иную цель создания, и, на наш взгляд, не может в полной мере быть альтернативой товариществу собственников недвижимости, дачному некоммерческому партнерству и садоводческому некоммерческому товариществу.
«Ассоциация создаётся для объединения усилий, повышения эффективности работы и защиты интересов своих членов в определённой сфере деятельности. Она предоставляет платформу для сотрудничества, обмена опытом и совместного решения общих задач, способствуя развитию отрасли и укреплению позиций каждого члена Ассоциации», - мнение руководителя юридического отдела регистрации НКО Дмитриевой Анастасии Сергеевны.
Отличия Ассоциации и ТСЖ, ДНП, СНТ
Соотношение организационно-правовых форм «Ассоциация» и «Товарищество собственников жилья (ТСЖ)», «Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)», «Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)» в контексте управления недвижимостью и представления интересов собственников.
На основании анализа действующего законодательства, судебной практики и сложившейся практики управления недвижимостью, ТСЖ, ДНП и СНТ не являются полноценной альтернативой Ассоциации, а Ассоциация, в свою очередь, не всегда может выступать прямой альтернативой ТСЖ, ДНП и СНТ.
- Различные цели и задачи: ТСЖ, ДНП и СНТ создаются преимущественно для управления общим имуществом в многоквартирных домах, дачных и садовых товариществах соответственно. Их деятельность четко регламентирована Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом № 217-ФЗ. Целью деятельности является обеспечение надлежащего содержания общего имущества, предоставление коммунальных услуг и защита прав собственников в рамках управления недвижимостью. Ассоциация, в свою очередь, имеет более широкий спектр целей и задач, которые могут включать защиту прав и законных интересов членов, представление их интересов в отношениях с органами власти и третьими лицами, содействие развитию территории, организацию совместных мероприятий, осуществление культурной и образовательной деятельности и т. д. Ассоциация может заниматься управлением имуществом, но это не является её основной и обязательной функцией.
- Различные механизмы управления и финансирования: ТСЖ, ДНП и СНТ имеют четко определенные механизмы управления (правление, общее собрание) и финансирования (обязательные членские взносы, платежи за коммунальные услуги). Решения об управлении общим имуществом принимаются общим собранием собственников и являются обязательными для исполнения всеми членами. Ассоциация может использовать иные механизмы управления и финансирования, которые не всегда обеспечивают эффективное управление общим имуществом и исполнение принятых решений всеми собственниками.
- Различная правовая природа: ТСЖ, ДНП и СНТ являются специализированными некоммерческими организациями, деятельность которых регулируется специальным законодательством. Ассоциация может создаваться в различных организационно-правовых формах (например, ассоциация (союз) юридических лиц, ассоциация (союз) физических лиц). Правовое регулирование деятельности ассоциаций носит более общий характер и не учитывает специфику управления недвижимостью.
- Разная степень обязательности членства: членство в ТСЖ, ДНП и СНТ, как правило, является обязательным для собственников недвижимости в многоквартирных домах, дачных и садовых товариществах (за исключением случаев непосредственного управления многоквартирным домом). Членство в Ассоциации, как правило, является добровольным.
- Альтернативные роли: Ассоциация может выступать в качестве дополнительного объединения собственников, созданного помимо ТСЖ, ДНП или СНТ, для решения задач, не входящих в компетенцию этих организаций (например, защита прав собственников при незаконной застройке, представление интересов собственников в органах власти). В этом случае Ассоциация не является альтернативой ТСЖ, ДНП и СНТ, а дополняет их деятельность.
Таким образом, ТСЖ, ДНП и СНТ в силу своей правовой природы, целей и задач, а также механизмов управления и финансирования нельзя считать альтернативой Ассоциации. Они предназначены прежде всего для управления общим имуществом и обеспечения надлежащего содержания недвижимости. Ассоциация же имеет более широкий спектр возможностей и может выступать в качестве дополнительного инструмента для защиты прав и интересов собственников, содействия развитию территории и решения иных задач, не связанных напрямую с управлением общим имуществом. Решение о выборе той или иной организационно-правовой формы должно приниматься исходя из конкретных целей и задач, стоящих перед объединением собственников недвижимости.
Кейс из практики "Партнёр НКО"
На практике мы столкнулись с интересной и признаться, довольно нетипичной ситуацией при создании Ассоциации собственников недвижимости. Изначально, планируя структуру и организационную форму будущего объединения, мы склонялись к Ассоциации собственников недвижимости, видя в ней гибкий инструмент для решения широкого спектра задач. Целью было не только управление общим имуществом, но и защита прав и законных интересов собственников, проведение разъяснительной работы, организация взаимодействия с органами власти и ресурсоснабжающими организациями, а также развитие добрососедских отношений.
Однако при попытке зарегистрировать Ассоциацию в Москве мы получили неожиданный отказ от Министерства юстиции. В качестве основания для отказа было указано, что заявленная деятельность, особенно в части управления общим имуществом, предполагает создание товарищества собственников недвижимости (ТСН), которое, по мнению регистрирующего органа, является более подходящей организационно-правовой формой для таких целей.
Мы не согласились с такой интерпретацией законодательства. Наша позиция заключалась в том, что функции Ассоциации значительно шире, чем простое управление имуществом. Мы хотели создать объединение, способное представлять интересы собственников в различных сферах, выходящих за рамки компетенции ТСН. Тем не менее перспектива затяжных споров с московским Минюстом не казалась нам привлекательной.
Именно тогда мы приняли решение, которое можно назвать «стратегическим риском». Мы решили подать документы на регистрацию Ассоциации собственников недвижимости в Министерство юстиции Краснодарского края. Логика заключалась в том, что региональные отделения Минюста могут по-другому толковать нормы законодательства и, возможно, более лояльно подходить к регистрации некоммерческих организаций.
К нашему большому удивлению и удовлетворению, регистрация в Краснодарском крае прошла успешно и без каких-либо проблем! Нам не задавали никаких дополнительных вопросов, не требовали вносить изменения в устав и не высказывали сомнений в законности создания Ассоциации.
Этот кейс наглядно демонстрирует несколько важных моментов:
- Различное толкование законодательства: даже в рамках одной страны разные регистрирующие органы могут по-разному понимать и применять нормы закона.
- Важность подготовки документов: четкое и грамотное изложение целей и задач организации в учредительных документах может сыграть решающую роль при регистрации.
- Региональные особенности: в некоторых случаях «перенос» регистрации в другой регион может оказаться более эффективным, чем борьба с местным регистрирующим органом.
- Роль риска и анализа: Решение о смене региона регистрации было рискованным, но оно было основано на анализе ситуации и оценке перспектив.
Этот опыт позволил нам создать эффективно функционирующую Ассоциацию собственников недвижимости, которая решает широкий спектр задач, и подтвердил, что гибкость и умение адаптироваться к различным обстоятельствам могут привести к успеху даже в сложных ситуациях.
Подпишитесь на наш Телеграм-канал Самое срочное и полезное для Вашей НКО
Остались вопросы?
Пишите или звоните: +7 (495) 003-45-71
Академия НКО — образование руководителей и команды от «Партнёр НКО».
Вебинары НКО — 25 часов, с онлайн разбором ваших кейсов.
Конференция НКО — Общероссийский форум по развитию НКО.
Форум НКО — крупнейшее сообщество НКО в России.
Подпишитесь на свежие новости НКО Будьте вкурсе важных событий в сфере НКО.
Вам также может быть интересно:
